Выселение закончилось пожаром: что изменилось в спорах о квартирах после дела Долиной

Российские суды в 2026 году стали в два раза чаще оставлять квартиру покупателю. Это касается так называемых дел с «эффектом Долиной» - когда обманутые продавцы недвижимости через суд оспаривали сделку и забирали себе свою квартиру и не отдавали покупателям деньги. Но судебное решение в пользу покупателя не всегда гарантирует мирное разрешение проблемы. На днях в Москве пожилая женщина, четыре года оспаривающая продажу, при выселении сожгла свою бывшую квартиру.

Об изменении судебной практики по так называемым делам «Долиной» на днях со ссылкой на июльское исследование Института экономической политики им. Е.Т. Гайдара сообщило федеральное издание «Известия».  Если в 2025-м году решения в пользу продавцов принимались лишь в 41%. Но после того, как была опубликована позиция Верховного суда из-за дела «Долиной», тенденция развернулась: в 2026-м доля таких решений выросла до 85%.

Продавец решил сжечь квартиру при выселении

Как сообщает «Коммерсантъ», инцидент с поджогом квартиры при выселении произошел в начале августа 2026 года на северо-востоке Москвы. Приставы вместе с новым собственником предложили прежней владелице - пенсионерки предложили забрать документы и личные вещи. Она вышла в соседнюю комнату, и через несколько секунд помещение загорелось.

Пострадали сама бывшая владелица и сотрудник службы судебных приставов, который пытался вывести ее из огня.

Спор вокруг продажи квартиры тянулся почти четыре года. В 2022 году пенсионерка продала жилье, действуя по указаниям мошенников: те убедили ее, что деньги нужно срочно перевести на «безопасные счета». После сделки она отказалась освобождать квартиру. Дело прошло несколько инстанций, и кассационный суд признал право собственности за покупательницей, обязав бывшую владелицу съехать.

Почему это уже не типичная история

Еще год назад такие споры чаще заканчивались наоборот - квартиру возвращали продавцу, а покупатель оставался без жилья и без денег. Именно это явление и назвали «эффектом Долиной».

С тех пор ситуация изменилась. Верховный суд принял решение в пользу добросовестного приобретателя, а глава ВС Игорь Краснов заявил, что позиция по делу войдет в обзор практики по спорам об оспаривании сделок с недвижимостью. 

Рынок об этом, похоже, еще не знает. Доля россиян, опасающихся признания сделки недействительной, за вторую половину 2025 года выросла с 46 до 71% - об этом говорят данные ВЦИОМа.

Выигранный суд - это еще не ключи

Механика здесь такая. Человек, чье право пользования жильем прекращено, по части 1 статьи 35 Жилищного кодекса сначала обязан освободить помещение сам. Выселять его по решению суда можно, только если он не сделал этого в срок, который установил собственник.

Дальше вступает принудительное исполнение. Как пояснила «Юрик.ру» юрист Ольга Серебрякова, если бывший жилец не освобождает помещение добровольно, может потребоваться исполнительное производство. Именно на этой стадии в квартиру и приходят приставы.

Подробно о том, как через суд признают утратившим право пользования и снимают с регистрационного учета, мы рассказывали в отдельном материале о выписке из квартиры без согласия человека.

Что реально защищает покупателя

Проверка документов на квартиру от такой ситуации не спасает: в деле пенсионерки с документами все было в порядке. Работают другие вещи - и они закладываются в договор.

Цена в договоре должна быть настоящей. Ольга Серебрякова предупреждает: подписывать допсоглашение о занижении стоимости нельзя. Если сделку признают недействительной, покупатель сможет взыскать только ту сумму, которая указана в договоре, а не фактически переданные деньги. При споре, который тянется годами, это разница между потерей части денег и потерей почти всех.

Расчеты - через аккредитив. По словам юриста, это наиболее безопасный вариант: он позволяет привязать раскрытие денег к проверке любых документов и условий, важных для сделки.

Срок и порядок передачи квартиры - в договоре. Если продавец остается в квартире после сделки, Серебрякова советует прописать это отдельно: за какую плату, на какой срок, кто платит за коммунальные услуги и как именно передается жилье. Формулировка «освободить в разумный срок» на практике означает суд.

Продавца надо проверять не меньше, чем квартиру. Судебные и исполнительные производства, банкротство, действительность доверенности через сервис Федеральной нотариальной палаты, паспорт через Госуслуги, согласие супруга. Как это делается по шагам, мы разбирали в материале о проверке квартиры перед покупкой.

Справка из диспансера: что она на самом деле подтверждает

Отдельная тема - дееспособность продавца, и здесь мне есть что сказать из личного опыта: я сам недавно проходил сделку и запрашивал у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Сейчас это стало обязательной частью проверки, особенно если продавец пожилой.

Но стоит понимать, что именно дает такая справка. Она подтверждает, что человек не состоит на учете. И все.

Она не подтверждает, что в момент подписания договора продавец действовал свободно и понимал последствия.

Есть и второй вопрос - насколько формально проходят сами проверки. Справка выдается быстро, покупатель обычно видит только бланк с печатью и не имеет ни возможности, ни компетенции оценить, что за ней стоит. Пока это скорее ритуал, который успокаивает стороны, чем инструмент, который что-то гарантирует.

Что действительно имеет смысл - фиксировать обстоятельства сделки: удостоверять договор у нотариуса, вести видеозапись подписания, разговаривать с продавцом о том, зачем он продает квартиру и куда переезжает. Именно эти обстоятельства потом изучает суд, когда решает, была ли воля продавца свободной.

Что делать, если проблема уже возникла

Если после покупки выяснилось, что в квартире остались зарегистрированные жильцы, снять их с учета можно только через суд - с иском о признании утратившими право пользования, выселении и снятии с регистрационного учета.

Если спор уже начался - о регистрации, выселении бывших жильцов или законности сделки, - затягивать с юридической помощью не стоит: сроки на обжалование короткие. Найти адвоката или юриста по жилищным спорам в своем регионе можно в каталоге проверенных юристов сервиса «Юрик.ру».