Как проверить квартиру перед покупкой: 7 правил безопасной сделки с недвижимостью
Содержание
Покупка квартиры может обернуться многолетними судебными разбирательствами, если заранее не проверить документы, продавца и тех, кто сохраняет право пользоваться жильем. Даже после регистрации права собственности новый владелец иногда сталкивается с тем, что в квартире остаются зарегистрированные жильцы, которых не удается выписать сразу. Юрист Ольга Серебрякова рассказала «Юрик.ру», на что обратить внимание до сделки, чтобы избежать подобных проблем.
Проверьте выписку из ЕГРН
Первое, что стоит запросить у продавца, - актуальную выписку из ЕГРН. Как объясняет юрист с сервиса «Юрик.ру» Ольга Серебрякова, именно этот документ подтверждает право собственности и позволяет увидеть, нет ли у квартиры обременений - например, ареста или ипотеки.
Но одной выписки недостаточно. Желательно также изучить документы, на основании которых продавец получил квартиру: договор купли-продажи, дарения, приватизации или свидетельство о праве на наследство.
Убедитесь, что квартиру продает именно собственник
Если сделку проводит представитель по доверенности, доверенность необходимо проверить через сервис Федеральной нотариальной палаты. Кроме того, стоит убедиться в действительности паспорта продавца.
Отдельное внимание юрист советует уделить семейному положению собственника. Если квартира приобреталась в браке, отсутствие нотариального согласия второго супруга впоследствии может стать основанием для судебного спора. Поэтому нужно заранее получить от супруга продавца нотариальное разрешение на сделку.
Проверьте, кто зарегистрирован в квартире
Один из самых распространенных рисков - покупка квартиры, в которой остаются прописанные жильцы.
По словам Ольги Серебряковой, новый собственник вправе обратиться в суд с иском о признании таких лиц утратившими право пользования жильем, их выселении и снятии с регистрационного учета. Однако судебный процесс может занять несколько месяцев.
Поэтому самый безопасный вариант - настаивать, чтобы все зарегистрированные граждане были выписаны еще до подписания договора купли-продажи.
Подробнее о том, как выписать из квартиры человека по суду, мы рассказывали в отдельном материале.
Узнайте, нет ли людей с особыми правами на квартиру
Даже если квартира продается законно, существуют ситуации, когда некоторые граждане могут сохранить право пользоваться жильем.
Речь, например, идет о людях, которые отказались от участия в приватизации в пользу других членов семьи. Они могут сохранить бессрочное право пользования квартирой даже после смены собственника.
Кроме того, суд иногда временно сохраняет право проживания за бывшими членами семьи собственника, если у них нет другого жилья и отсутствует возможность решить жилищный вопрос самостоятельно.
Проверьте продавца, а не только квартиру
Юрист рекомендует заранее посмотреть, не участвует ли продавец в судебных разбирательствах, исполнительных производствах или процедуре банкротства. Сделать это можно самостоятельно и бесплатно, просто поискав дело в суде по фамилии продавца.
Понять находится ли продавец в процедуре банкротства тоже можно самому - просто воспользуйтесь нашей инструкцией по поиску дела в арбитражном суде. Там можно найти не только споры между бизнесменами, но и дела по банкротству физических лиц.
Такая проверка помогает снизить риск того, что сделку впоследствии попытаются оспорить кредиторы или финансовый управляющий.
Не соглашайтесь на занижение стоимости квартиры
Иногда продавцы предлагают указать в договоре меньшую сумму, чтобы снизить налоги. Иногда это делается под видом заключения дополнительных договоров на якобы сделанные в квартире улучшения (ремонт). Но зачастую это всего лишь прикрытие для того чтобы продавец не попал на оплату налогов с продажи, если он не владеет ей достаточно для того, чтобы у него пропала обязанность уплаты налога.
По словам Ольги Серебряковой, покупатель в случае занижения стоимости рискует больше остальных. Если сделку признают недействительной, вернуть получится только ту сумму, которая указана в договоре, а не фактически переданные деньги.
Самый безопасный способ расчетов - аккредитив
При покупке квартиры юрист рекомендует использовать аккредитив.
Такой способ расчетов позволяет перечислить деньги продавцу только после выполнения условий сделки и регистрации перехода права собственности. Это значительно снижает риски как для покупателя, так и для продавца.
Либо, можно приобретать недвижимость в ипотеку, тогда сделка растягивается во времени и банк переводит деньги уже после регистрации прав на квартиру покупателю.
Напоминаем, что проверить документы перед покупкой квартиры лучше до подписания договора купли-продажи недвижимости. В каталоге проверенных юристов сервиса «Юрик.ру» можно найти адвоката или юриста в вашем городе. Все специалисты проходят проверку наличия юридического образования при регистрации на сервисе.